契約する会社を悩んでいる皆さん！！
アミーゴ小池です！！
契約する『会社』の比較方法に関してです！
日本では多くの家を造る会社があります！
契約する会社をどのように比較すれば良いのかが分かります！
まず、このオサックを読む前に…
『家づくりの『会社』の理解O’SAK』をまだ受講されてない方はサラッと先に読んでからコチラのオサックで学んでください！！！
多くの方が会社選びで3～4社を検討されますが、比較検討の方法をお知らせする前に皆さんにお伝えしたい事があります！！
それは。。。
契約したら信じる！
え？契約してから信用できなくなっても解約するなって事？って思いますよね。
でも基本的には契約したら解約しない方が良いことの方が多いです！
なぜかと言うと時間と費用を無駄にするからです！！！！
そんなの分かってるよって思ったと思いますが、それだけでは無いのです！
設計事務所も経営していて自分は建築コンサルとしている私が何故、Amigoでの契約を促さないでオサックで包み隠さずノウハウをお知らせしているかという事の一つの理由でもあるのですが…
御客様が契約後に信用できなくなった理由の多くは御客様にもある！
と言うことが多いからなんです…
イキナリの告白ですが、私は建築が好きです。日本の建物が大好きです！日本という国も嫌いじゃないですwww
そんな日本の建築物で多くある『住宅』を全てAmigoでお手伝いすることは出来ず、更に私達Amigoがお手伝いするだけの家では全くつまらない家に、街並みに、国になってしまうので会社での年間の設計数も多くするつもりもございません…
そんな中で『信用できなくなる原因は御客様にもある』という事を解決する為には今回のようなオサックで学んでいただきAmigoで契約にならなかった御客様であったとしても後悔しない家づくりを行っていただきたいからなんです！
綺麗事のように聞こえるかもしれませんが、本気で上記のように思っております！
では何故、御客様は契約した会社や担当者を信用できなくなってしまうのでしょうか？
理由は簡単で、契約する前の『知識不足』が原因です。。。
信用できなくなった御客様の多くは、、、
・コンナ金額になるとは思ってなかった…
・できない事が多すぎて自由じゃない…
・スケジュールが間に合わないなんて聞いてない…
このような事をおっしゃるケースが多いです。
このようなフレーズが出ない為に『事前の確認と比較』が契約する前に重要なのです！！！
まさに今回のオサックの内容ですwww
今から御紹介する項目を全て確認して皆さんが納得できる会社を導きだしてください！
先ずはコチラ！
■倒産のリスク
家づくりの会社選びで初めに確認しなければならないのが『倒産リスク』です！
契約した会社が倒産してしまったら元も子もないです…
家の計画中も倒産されてしまっては困りますが、建物が完成してからも倒産してしまってはアフターメンテナンスなどに困ります…
他のオサックでもお知らせしておりますが、施工店は瑕疵担保保険に加入しております。
チョット難しい言葉ですが、この瑕疵担保保険は倒産してしまう会社が一昔前は多く、施主が家を建てる事が出来ない！多額の金額が返ってこない！メンテナンスをしてくれる会社が見つからない！などのトラブルが多かった為、国によって義務付けられた保険です。
しかし！保険に入っているから安心という訳にはいきません…
例えば皆さんは新しい『車』を購入したとしましょう。
当たり前のように保険には入りますよね？
でも保険に入ったからといって、ガンガン車ぶつけてもOK！事故でも安心！と、思って運転している人はいないと思います。
保険は名前の通りで『何かあった時の保険』なのです！何も起きないに越したことはない！
倒産しないに越したことはないのです！
工務店とハウスメーカーを比較検討している御客様に工務店の営業の方が…
『ハウスメーカーさんは倒産することないですが瑕疵担保保険があるから平気ですよ！』
なんて事をいう場合がありますが、その営業さんに聞いてあげてください…
「御社は倒産する予定があるんですか？」って。。。
営業さんは瑕疵担保保険という保険があるから『安心』と伝えたいのでしょうが、今お知らせしたように保険は『何かあったときの保険』なので保険頼りの営業トークはカナリ危険です…
それよりもAmigoがコンサルしている会社には、
『毎年、安定した受注と売上がありますので小さいながらも銀行さんからも評価いただいてます』などと言っていただくようにお知らせしております！
瑕疵担保保険などと難しい用語を使って安心させるのではなく（むしろ騙している？）売上と経営の安定を知らせる方がよっぽど効果的です！
そして皆さんがチェックすべき倒産リスクの項目がコチラ！
①創業年数は？
ポッと出てきた施工店というのも日本にはあります。
多くの場合は不動産業者さんが建築も一緒にやりたい！と考えて作った会社などがポッと出の会社が多いのですが…
勿論、若い会社（創業してから時間がたっていない会社）でも優秀な会社さんはありますが、若い会社だとデメリットな項目があります。
●材料の仕入れ価格
若い会社だと大量の材料を何年も買い続けた！という経歴もなく、更に様々なメーカーとの付き合いも多くない為『仕入れ値』が高い場合があります。
●職人・業者のネットワーク
施工店は建物を造ってくれる職人さん・業者さんとの連携が必須になります。
若い会社は限られたネットワークで施工をしなくてはいけないのでスケジュールが遅延する可能性があります。
●倒産のリスク
施工店は皆さんから費用をいただき建物を造るのですが、担当する建物のスケジュールが重なったりすると業者への支払いも重なり皆さんからいただいている費用だけでは支払えず会社のお金を使って支払いを行います。しかし若い会社は資金力（自分の会社の貯蓄金）が少ない為、支払いが出来ないと業者への支払いができない、お金を借りて支払い首が回らなくなる、などカナリ厳しい運営になる事があります。
そして最悪の場合倒産します…
このように創業年数を確認することはカナリ重要です。
②建築士 現場監督の年間の担当棟数は？
この質問は施工店の忙しさレベルを知るのに重要です！
私自身の経験と今までコンサルをした施工店からのデータからの結論はコチラ！
一人当たりの年間担当件数＝5～6軒が限界！
この棟数に関しては『注文住宅』に限ります！建売住宅や企画住宅は打合せをする必要が無かったり、現場がオートメーションで施工されている場合もあるので、もっと多くの軒数を担当可能です！
しかし注文住宅の場合は皆さんとの打ち合わせや現場での確認作業などが多くなるため建築士も現場監督も5～6軒が、どんなに優秀な担当者であったとしても限界です。
これ以上の軒数を担当するとミスが発生します…
事実Amigoでは各スタッフに5～6軒以上の担当は絶対にさせません！！！
しかしハウスメーカーや規模が大きな工務店の場合は『分業制』になっている為、棟数が若干増えます。
一人当たりの年間担当件数＝8～10軒が限界！
会社によっては年間で20～30軒という場合もありますが、そのような会社は設計や監理のルールが決まっており、時間を短縮できております。
完全オーダーメイドの建物を造らなくてはならない場合は年間5～6軒で、セミオーダー住宅の場合は8～10軒、企画・パターン住宅の場合は20～30軒という感覚が良いと思います。
ココで皆さんは検討している会社さんに下記のように質問をしてみてください。
メールなどでの質問でも構いません！
御社のベテラン建築士さん、現場監督さんの年間の担当軒数は何件くらいでしょうか？
上記の回答が先にお知らせした数を超えている場合は注意が必要です…
お金に困っていて無理して仕事を受注している、経営スタイルが悪く社員が退職してしまっているナドナド…
簡単にいうとカナリ無理をしている会社の可能性があります…
無理をしているということは倒産のリスクがあるということですのでご注意を…
③自社での施工棟数は？
この質問は安定した経営が出来ているのか？を確認する質問です。
ここでは自社１年での施工棟数を５年分は教えてもらってください！
ポイントは『自社』ということです！
他のオサックでお知らせしておりますが、施工店の中では『親会社』から仕事を貰っている会社やフランチャイズ加盟店として運営しており仕事を自社で受注しておらず「紹介料」や「加盟店費用」などを払って経営している会社もあります。
上記のような会社であったとしても年間の施工棟数は多く表示が出来てしまいます。
５年分の棟数を聞く理由としては『安定した経営が出来ているか？』を確認する為です。
毎年安定した棟数を受注している場合は優秀な経営状態だと言えます。
しかし、これが自社の力では無く他社の力に依存した棟数が混じってしまっていると他社の経営状況などにより棟数が激減してしまい、途端に検討している施工店の経営状況も酷くなり最悪の場合は倒産に陥ります…
更に、５年間というのも重要なのです。
５年間の中で「今年に近い年」に急激に棟数が伸びている場合も注意が必要です。
先にお知らせしたように、業者さんへの支払いなどが厳しく無理をして契約棟数を伸ばしているような数字の伸びも危険です…
棟数が伸びている場合は、何故棟数が伸びているのかを聞いてください！
問題ない回答としては売上増加を狙うために棟数を伸ばし、新しい社員も増やしたから！
上記のような理由なら大きな問題は無いのですが、売上を伸ばしたい！だけだと、社員が年間の棟数が増やされただけで最悪の場合、社員が疲弊して退職した場合は危険です…
施工店は基本的には「売り上げを伸ばす」＝「社員を増やす」事が条件になります。
以上のように、倒産する可能性を聞き出す為の確認事項をお知らせいたしました。
続いて重要なのがコチラ！！！
■金額
契約をする会社を選ぶのに多くの方が検討しているのが「金額」です！
その金額を検討している会社の見積書や試算表などだけで比較検討してしまう人がいますが、カナリ危険です…
一つ一つ説明致します。
積算VS坪単価
ハウスメーカー、工務店、設計事務所での契約前の見積は大きくは２種類あります！
それは『積算』と『坪単価』です！
無料のYoutube動画でもお知らせしておりますが、簡単に説明を致します。
●積算
建物の平面図、立面図などの複数の図面を見てフローリングの面積・外壁の面積・屋根の面積や窓の数、設備の個数などを細かく計算して見積を造ります。
契約前の場合は全ての図面が揃っていない場合もあるため、ある程度は概算になる可能性もありますが、概算の項目は予算に余裕をもって見積を造るため、積算での見積作成の場合は施工店も皆さんも建物の計画を変えなければ見積が大きく変更することはない細かい見積方法です！
最終的に皆さんの要望を全て聞き取り、打合せを行い、全ての図面の作成が完了すると多くの施工会社は『最終見積もり』を作成します。
この最終見積もりは積算で見積りする場合が多いです。
●坪単価
上記の積算はカナリの時間がかかる事と、近年見積を提示してから御客様が契約する会社を検討する為、積算を行った時間が無駄になってしまう事も少なくありません。
そのため、見積をカナリ簡略して作成する為の方法として生み出されたのが『坪単価』での見積作成です。
坪単価見積の方法は『坪単価×建物の床面積』で建物の見積を試算します。
この「床面積」も会社によっては『法的な床面積』と『施工床面積』で判断する場合と違うので注意が必要です。
※詳しくは次の項目でお知らせ致します。
ココで『坪単価』に関しては物凄く簡単に説明致します。
坪単価は各会社で『今まで積算見積で作成した金額の平均金額』として捻出しております。
よって積算見積よりも見積提出の時間の軽減と、見積作成が知識が無い人でも出来る事はメリットですが、見積金額に関しては「平均金額」を元に坪単価を捻出している為、実際に積算見積を行った場合、または工事を行う前に下請けの業者さんに見積を依頼した時の金額とは実際の金額が増減する場合があります。
このように積算と坪単価の見積り内容は違うので可能であれば積算での見積りをもらえる事がベストです！
ただし…会社によっては契約前に積算での見積を作成できない…という会社もあるので「積算の見積を出せ！」みたいに強気で出てしまうと契約できなくなる可能性があるのでご注意下さい…
そして次に金額で重要なのがコチラ！
面積
上記でお知らせしたように面積は金額に関して重要な数字です！
『法的な床面積』と『施工床面積』と二つの面積算定をする会社があるのですが簡単にお知らせ致します。
まず『床面積』は皆さんの家の「間取り図」もしくは「平面図」
●法的な面積
建物を造る為に『建築確認申請』という書類を作成して許可を得ないと建物は建てられないのですが、その書類に記載する為の「法的な面積」という面積の考えがあります。
詳しくは【確認申請のオサック】でお知らせしますが、法的な面積ではバルコニーや吹抜け、建物の中に食い込んでいるようなガレージは面積として含まないです。
よって、施工面積よりも小さい面積になる場合があります。
●施工面積
実際に建物を建てる面積です。上記の法的な面積では含まないバルコニーや吹抜けなども『建物として造る』ので面積として含みます。
坪単価で資産する場合は会社によっては吹抜けやバルコニーは室内空間を作るよりも手間がかからないので面積を1/2で算定する場合もあります。
一般的には法的な面積よりも大きくなる場合があります。
以上のように面積の考え方によって『坪単価』で見積を造る場合は大きく金額が変わってきてしまいます。
会社によってどちらの面積で見積りを作成するのかは変わりますが、上記で説明したように施工面積で考えた方が坪単価で見積りを作成したとしても、ある程度余裕を持った見積りだということが分かると思います。
しかし法的な面積×坪単価で見積りを作成するのが危険という訳ではないのですが、実際に積算で見積を考えた際には金額が増減する可能性は高くなります。
そして面積の項目の最後ですが、２種類の面積のどちらで見積りが行われているのか？を確認するのも重要なのですが…
そもそも作ってもらった間取りの面積が間違っていないのか？と、言うことも確認してください！
プロなんだから間違わないでしょ？と思うかもしれませんが…何度も間取り修正を行って面積算定をミスした…っという経験を私自身は在ります。。。
面積が間違っているのに見積方法や面積の種類をチェックしても何の意味も無くなってしまうので、皆さんの間取りの面積は必ずCHECKをお願いいたします。
ココまでの内容で『積算と坪単価』と『面積』に関しては理解できたと思います。
最後に金額を比較する為の手順をお知らせ致します！
それがコチラ！
仕様
この「仕様」というのは建物を造るのに必要な材料や素材、設備などの事をまとめて仕様と呼びます。
仕様は会社によって様々で多くの御客様が判断が出来ないのが一般的です…
例えば。。。
●A社 2300万円 面積：125㎡
フローリング ➡リクシル
キッチン ➡タカラスタンダード
洗面 ➡造作
浴室 ➡パナソニック
トイレ ➡TOTO
外壁 ➡ニチハ
●B社 2500万円 面積：132㎡
フローリング ➡マルホン
キッチン ➡TOYOキッチン
洗面 ➡パナソニック
浴室 ➡リクシル
トイレ ➡リクシル
外壁 ➡AICA
上記の二社を比較した場合は金額だけを比べるとA社の方が安いですよね？
でも…
仕様が両社とも全然違うし、良く分からない…ってなりませんか？
ここで多くの御客様がA社の担当営業マンから言われるのがコチラ！
『どこの会社も仕様は大きくは変わりませんよ？』
『弊社は他社と仕様のグレードを合わせても安くしているんです！』
上記のような事を言われると、良く分からないのでA社で良いかな？
A社の営業担当さんは良い人そうだし、ネットの評価も友達も建ててるからいいかな？
このような判断で決断してしまう方が本当に多いです…
勿体ないです。。。本当に勿体ない…
そんなに簡単に決定しないでください…
ココから明確な比較の手順をお知らせします。
①間取りを一つに決める
それぞれの会社から提示された間取りでそれぞれの会社から見積りを貰うのではなく、失礼だと感じるかもしれませんが『皆さんが一番良いと思う間取り』で各社に見積り依頼を行ってください！
多くの会社は間取りは無料作成ですので担当者から『間取りを他社に見せるのはNG』という会社もありますが…
逆に言うのであればAmigoのように間取り作成で費用を払っている会社であれば問題なく間取りを他社に見せる事は出来ます。
しかし、『間取りを作成した人間が、その間取りで一番良い建物が作れる』ということも頭の片隅に残しておいてください！
間取りを作成した人間は間取りを描きながら空間のイメージをしてます。
よって、他人が作成した間取りで設計を行うよりも自分で作成した間取りで設計する方が格段に作業が効率的で良い提案が行えます。
話を戻すと、間取りや面積が違う建物の見積りを単純に比較はできません…
間取りを一番良いモノに限定して『同じ面積・同じ間取り』で見積りを依頼することで、それぞれの会社で比較するのに明確になります。
※『間取りのオサック』をすでに受講されている方は問題ないと思いますが、まだの方は先に受講してください。
②仕様を一つに決定する
間取りを一つに絞ったら次は『仕様』を一つに限定してください！
ココでは契約前ですし、細かい材料や設備などの打合せは契約してからの実施設計で行うので皆さんが知識が無いのは当たり前です！
よって「今現状で検討している会社の中で一番好みに合う仕様」を選んでください！
ポイントは『どこか一つの会社の提出されている仕様』を選ぶということです！
仕様を考え出すと…
・この会社の洗面は良いけどフローリングはなぁ…
・全体的には良いんだけど外壁だけ別の会社の仕様の方が良いんだよなぁ…
などなど、いろいろ考えてしまうのですが。。。
時間があるのであれば『仕様のオサック』を勉強してから「仕様を組み合わせて」見積りを再度依頼することも良いのですが、オススメは『どこか一つの会社の提出されている仕様』を選ぶです！
必ず実施設計を行うと当初決めていた仕様から変更になります！
よって、どの会社と契約するのか？を検討するのであれば一番気に入っている仕様を提示してくれている会社の仕様を選ぶだけでOKです！
選んだだけではダメで。。。
一つに決めた間取りで、一つに決めた仕様で「もう一度見積り依頼」を行ってください！
この作業をすることで全ての会社の見積りが『間取り＋仕様』が全て同じ状態になります。
皆さんが一番気に入っている状態で見積りをお願いすることで、施工会社の得意不得意も含めて判断することが出来ますので是非とも面倒ですが行ってください！
今回のオサックはひとまずココまでです。
後半のオサックも濃い情報が盛りだくさんなので、１～２時間程度の休憩を取ってから読み進めてください！